金利の仕組みを理解して賢い住宅ローンの選択を!




長期間にわたる住宅ローン返済ですので、仕組みをきちんと理解したうえで自己責任で選択をしてください。

お薦めは全期間固定のフラット35です。

理解できているつもりで何気なくつかっている「金利とは?」
この質問にあなたは即答できますか?

預入する時は高い金利で、借入する時は安い金利が有利。
そうです。そのとおりです。

金利

金利とはお金の貸し借りで発生する料金(コスト)です。
金利を理解せずに経済を理解することはできません。

世の中は需要と供給の関係で経済が回っています。

Aという商品を売る人が1人いて、その商品を買いたいという人が4人いた場合はその商品は上がります。

逆にAという商品を売りたいと思っている人が4人いて、それを欲しい、買いたいと考えている人が1人の場合は、その商品は下がります。

池上彰さんは、金利とは我慢料とレンタル料だと言っています。

100万円あって今すぐ使うお金でない。
来年まで待つ。1年我慢する。1年間の我慢料(金利)がもらえる。
いやいや、10年我慢する。1年間の我慢料以上の金利がもらえる。

レンタカーを借りたい。
1日借りて1万円。この1日で自由に使いたい。
一定期間自由に使うために支払うお金がレンタル料です。

どのようにして金利が決まるのか?

現在は金利は自由化されています。
日本銀行が決めることはできません。
昔は公定歩合で決まっていましたが、1994年10月をもって金利の自由化となりました。

金利には短期金利と長期金利があります。
それぞれ異なります。

短期金利

金融機関同士がお金の貸し借りを行うコール市場の金利に連動します。

A銀行が顧客から明日までに工場新設のお金4億円が必要なので用意してくれ
との依頼に対して金融機関は手持ちのお金を明日まで用意できないのでこのコール市場を通じて4億円を工面します。この時に発生する金利です。

4億円程度なら金融機関は簡単に用意できると思いますが、それは違います。
金融機関は集めたお金を運用するために貸出しています。

すぐにこの4億円を用意できる金融機関の方が貸出先に苦労している銀行だと思われます。ダメな銀行ですね。

金融機関同士のお金の貸し借りで無担保です。
需要と供給の関係で日々レートは変化します。

住宅ローンの変動金利はこの短期金利に連動します。

またこのコール市場は日銀がコントロールできるので政策金利と呼ばれています。
昔の公定歩合と同じようなものですね。

日銀は金融機関からの国債の買い上げでこのコール市場をコントロールしています。

長期金利

長期金利は10年物の国債の利回りに連動します。

政府は国債を発行します。この国債は100万円で年に2万円の利息がつくと仮定します。
表面利回りは 2/100=2.0%ですね。

債権も株式と同様日々売買されています。

ある日、今は不好景気なので株式より国債に資金を移動した方が有利だと思って多くの人がこの国債を買ったとします。

102万円で売買が成立しました。102万円で買っても受け取る利子は2万円ですので表面利回りは2/102=1.96%

債権は上昇しましたが利回りは2.0%から1.96%に下落。

つまり国債が上昇すると長期金利は下がるということです。
この逆で国債が下落すると長期金利は上がるということです。

日本は借金が多いので海外の機関投資家が国債を売り始めて95万円で売れた場合。
この場合も利子の2万円は変化がないので 2/95=2.1%

長期金利は2.0%から2.1%に上昇です。

金利は景気がいい時に上がるとの逆を行っていますよね。

良い金利上昇と悪い金利上昇があります。

悪い金利上昇とは景気が悪いのに国債の下落による金利上昇のある時期です。

金利が上がった場合はどちらのパターンかを嗅ぎ取ることが必要です。



 

住宅ローンの種類

変動金利

銀行が借りてくる金利が上がったらそれに連動して住宅ローンの金利を上げる。
銀行にとっては金利変動のリスクはなく、そのリスクは住宅ローン利用者が負担。
銀行は常に利ザヤを稼ぐことができるので、これを薦めてきます。

短期金利(コール市場)に連動。金利は低めです。

5年間支払い額は変わりませんが、金利が上昇した時に元金と利息の割合が変わるので元金が全く減らないというケースがあります。返済額以上の利息が出たときは未払い利息というものが発生します。

全期間固定金利

銀行が借りてくる金利が上がっても住宅ローンの金利は上げられない。
変動リスクは銀行が負う。

フラット35があります。
フラット35は住宅ローン債務者が返済不能になった場合でも銀行は取りはぐれはありません。

何故?

住宅支援機構という国が運営する団体が債権を買い取りその債権額を銀行に弁済するという仕組みです。

長期金利(10年物国債の金利)に連動。
金利はそれぞれの銀行によって異なります。

A:機構が投資家に支払う費用
B:機構が事務運営する費用
C:取扱い金融機関の手数料

A+Bはどの金融機関でも同じですが、Cの部分が金融機関によって異なります。
このA+B+Cで各金融機関の取扱うフラット35の金利が決まります。

一定期間固定金利

3年固定、5年固定、10年固定とかその期間の金利を固定にしますが、その期間が終了したらその時点での店頭金利に移行します。

予測しにくい固定期間終了時の変動リスクは利用者が負うことになります。
10年固定金利は円金利スワップレートに連動









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cera

過去に住宅営業を経験して、数々の新築住宅のお手伝いを経験している管理者のceraです。   30~40歳代の住宅購入検討の皆さま及び現場で頑張っている営業マンの皆さまに役立つサイトを目指しています。