【宅建業法改正】既存住宅を調査するインスペクションとは?




いろいろな団体がネーミングしていますが、まったくわからない。

リサーチしました。

ホームインスペクションは、住宅診断や建物検査などともいわれています。

これを検査する人をインスペクターとか住宅診断士とか言っていますが、各団体によってマチマチ。
誰でも受講して試験に合格すればインスペクターと名のれたり、建築士や建築施工管理技士でなければ、受講資格がなかったり...
いろいろな名称があって混乱しています。

現在の呼び名

平成29年度 長期優良住宅化リフォーム推進事業のページにインスペクター講習団体の内容がありました。

ここに呼び名及び団体名が記載されています。

 

1.一般社団法人北海道建築技術協会:北海道住宅検査人

2.一般社団法人住宅医協会:既存住宅現況検査技術者

3.一般社団法人住宅長期支援センター:住宅インスペクター

4.一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会:既存住宅現況検査技術者

5.一般社団法人全国古民家再生協会:既存住宅現況検査技術者

6.一般社団法人住宅管理・ストック推進協会:ホームインスペクター

7.一般社団法人日本木造住宅産業協会:木住協リフォーム診断員(インスペクター)

8.一般社団法人全日本ハウスインスペクター協会:ハウスインスペクター

9.一般社団法人プレハブ建築協会:既存住宅インスペクション技術者

10.公益社団法人日本木材保存協会:木材劣化診断士

11.特定非営利活動法人『人・家・街 安全支援機構』:住宅検査技術者

12.公益社団法人建築士会連合会:建築士会インスペクター

13.一般社団法人JBN(全国工務店協会):JBN公認現況検査員



2018年4月から宅建業法が変わります。

3点あります。

買主からの依頼の場合は売主(現所有者)の同意が必要です。

宅建業法34条の2

媒介契約締結時に、インスペクション業者の斡旋(あっせん)に関する事項を記載した書面を依頼者(売主)へ交付する。

売却の依頼のあった売主に対してこんな制度がありますよ。
インスペクターをあっせんできますよ。
との説明が書面による義務化。

期待される効果として、インスペクションを知らなかった消費者のサービス利用が促進。

宅建業法35条

重要事項説明時に、買主に対してインスペクションの結果の概要を説明する。

その物件がインスペクションを行っている場合は、その結果の概要を重要事項で書面交付。
期待される効果として、住宅購入判断や交渉が可能。
また瑕疵担保保険の加入促進。

宅建業法37条

売買契約の成立時に、建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面の交付を宅建業者に義務付ける。

売買契約にインスペクションの内容を双方が確認した事項を記載した書面交付。

 

期待される効果として、瑕疵をめぐるトラブル防止。

 

調査ができる人

この改正でインスペクションができるのは建築士で講習を受けて認定された建築士のみとなります。

既存住宅状況調査技術者という名前です。

上記呼び名で資格を持っている人に対して移行講習が行われています。

呼び名の一本化の方向です。

ホームインスペクターや既存住宅現況検査技術者というのがありますが、これではダメ。

現状検査ではなく、状況調査

 

国土交通省のホームページに解説がありました。

「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」について

第34条の2関係

4 建物状況調査を実施する者のあっせんについて
宅地建物取引業者は、媒介契約を締結するときは、媒介契約書に「建物状況調査を実施する者のあっせんの有無」について記載することとする。

また、依頼者が建物状況調査について認識した上で既存住宅の取引を行えるよう、宅地建物取引業者は依頼者に対して、建物状況調査に関して説明を行うことが望ましい。

建物状況調査を実施する者のあっせんを行う場合には、あっせん先が既存住宅状況調査技術者講習登録規程(平成29年国土交通省告示第81号)第2条第5項の既存住宅状況調査技術者であることを同規程第5条第2項第2号の既存住宅状況調査技術者講習実施機関のホームページ等において確認した上で行うよう留意すること。

また、建物状況調査を実施する者に関する単なる情報提供ではなく、依頼者と建物状況調査を実施する者の間で建物状況調査の実施に向けた具体的なやりとりが行われるように手配することとする。

その際、建物状況調査を実施する者は建築士であることから、報酬を得て建物状況調査を行うには、建築士法第23条第1項の規定に基づく建築士事務所登録を受けている必要があることに留意すること。

なお、建物状況調査の結果に関する客観性を確保する観点から、売却希望の依頼者及び購入希望の依頼者(交換希望の依頼者を含む。)の同意がある場合を除き、宅地建物取引業者は、自らが取引の媒介を行う場合にあっては、建物状況調査の実施主体となることは適当でない。

また、宅地建物取引業者は、購入希望の依頼者(交換により既存住宅を取得しようとする依頼者を含む。)が建物状況調査を実施する場合には、あらかじめ物件所有者の同意が必要であることに留意すること。

建物状況調査を実施する者のあっせんは、媒介業務の一環であるため、宅地建物取引業者は、依頼者に対し建物状況調査を実施する者をあっせんした場合において、報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。

第35条第1項第6号の2関係

1 重要事項説明の対象となる建物状況調査について
建物状況調査が過去1年以内に実施されている場合には、建物状況調査を実施した者が作成した「建物状況調査の結果の概要(重要事項説明用)」(別添4)に基づき、劣化事象等の有無を説明することとする。

説明を行うに当たっては、当該建物状況調査を実施した者が既存住宅状況調査技術者であることを既存住宅状況調査技術者講習実施機関のホームページ等において確認した上で行うよう留意すること。

第37条第1項第2号の2関係

当事者の双方が確認した事項について

「当事者の双方が確認した事項」は、原則として、建物状況調査等、既存住宅について専門的な第三者による調査が行われ、その調査結果の概要を重要事項として宅地建物取引業者が説明した上で契約締結に至った場合の当該「調査結果の概要」とし、これを本条の規定に基づき交付すべき書面に記載することとする。

これ以外の場合については、「当事者の双方が確認した事項」は「無」として書面に記載することとする。

ただし、当事者の双方が写真や告知書等をもとに既存住宅の状況を客観的に確認し、その内容を価格交渉や瑕疵担保の免責に反映した場合等、既存住宅の状況が実態的に明らかに確認されるものであり、かつ、それが法的にも契約の内容を構成していると考えられる場合には、当該事項を「当事者の双方が確認した事項」として書面に記載して差し支えない。

 









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cera

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