スムストック住宅は将来の中古住宅の査定時に有利です




既存の優良ストック住宅流通の活性化と適切な市場形成を目指し優良ストック住宅推進協議会として2008年7月に設立されました。

スムストックとは?

新築時に優良な住宅を建てておくと、将来の物件査定時に一般査定とは異なるスムストック査定によって査定を実施することです。

目的

①「住生活基本法」の趣旨に則り、ゆとりある住生活の実現をするため、住宅についてフロー型社会からストック型社会への変換を目指し、優良なストック住宅の普及を図る。

②優良なストック住宅について、独自の査定方式「スムストック査定」による査定に努め、その流通を推進し、住宅の長寿命化に取り組むとともに、良質なストック住宅の供給を通じ、安全で安心できる良好な居住環境の提供を促進する。

 

内容

優良ストック住宅推進協議会会員10社が供給してきた建物のうち
①住宅履歴
②長期点検メンテナンスプログラム
③耐震性能(新耐震基準)
をクリアの条件を満たすものを「スムストック」と定義しています。

①住宅履歴を有する住宅

住宅履歴とは、新築時の図面や基本情報以外にも、定期点検の結果や、メンテナンス・リフォームの記録、不具合の補修履歴などをまとめた情報をいいます。
住宅履歴を記録することにより、将来の問題を予見し、計画的にメンテナンスをすることが可能となります。ま た、売却時にはこの住宅履歴があることで、購入者が安心して住宅を購入することができます。

②長期点検制度とメンテナンスプログラムが整備されている住宅

長く安心して住み続けるためには、定期的な点検とメンテナンスが欠かせません。スムストックでは、築後50年以上にわたって安心・快適さが守られるような「長期点検制度」と「メンテナンスプログラム」の整備を義務付けています。

③耐震性能(新耐震基準)を備えた住宅

日本で暮らす以上、地震を避けることはできません。 住宅の基本性能でもっとも大切な要素であるため、スムストックでは、1981年改正の建築基準法で定められた耐震性能(新耐震基準)をクリアし、安心して暮らせる家であることを最低基準として定めています。

会員10社とは?

旭化成ホームズ株式会社
住友林業株式会社
積水化学工業株式会社
積水ハウス株式会社
大和ハウス工業株式会社
トヨタホーム株式会社
パナホーム株式会社
ミサワホーム株式会社
三井ホーム株式会社
株式会社ヤマダ・エスバイエルホーム



 

スムストック査定とは?

①スケルトン、インフィルに分けて査定

耐用年数が異なるスケルトンとインフィルを別々に分け、それぞれの償却期間に応じて適正に建物価格を評価します。

一般査定は20年で建物の償却がゼロとなる方式ですが、スムストック査定はスケルトン部分(6割)は50年償却、インフィル部分(4割)は15年償却で査定。

②建物知識を持ったプロが査定

「スムストック住宅販売士」制度を導入。
優良ストック住宅推進協議会の定める研修カリキュラムを終了した資格者のみが査定・販売業務を行えるようにしています。

③土地と建物を分けて価格を表示

土地と建物の価格を別々に表示。このことにより、土地・建物それぞれの適正価格が判断しやすくなり、価格の説得性も高まります。

中古住宅の価格は、土地・建物の総額で表示されることがほとんどですが建物の価値を明確化するという意図で、土地・建物別々で表示します。

20年後の試算

一般査定:取得時3000万円の建物がゼロ。実際の査定はメンテナンスやリフォーム等の状況によって異なりますが理論上はゼロ。

スムストック査定:スケルトン1800万円、インフィル1200万円。
償却期間スケルトン50年、インフィル15年で計算すると、20年目にスケルトン1080万円、インフィル0円、合計で1080万円。実際の査定はメンテナンスやリフォーム等の状況によって異なります。

これに土地代の査定がプラスされて総額の査定となります。
地価の上昇率が住宅ローン金利以上に上がれば、土地の価値はありますが…。

仮に土地2000万円が 地価上昇率 年1.0%と仮定した場合。
20年目には土地2416万円。

これにそれぞれの建物査定を加えて
一般査定:2416万円
スムストック査定:3496万円

ローン残高:金利1.5% 返済年数35年 借入額4000万円でローン借入の場合
20年目(240回終了時)約2980万円。

ローン残高以上の査定です。

まとめ

将来価値がこんなに違います
新築時に高い、安いと検討も必要でしょうが、将来価値も検討のひとつです。

詳細は会員10社のホームページで確認ください。
メーカー名+スムストックで検索すると便利です。

 









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ABOUTこの記事をかいた人

cera

過去に住宅営業を経験して、数々の新築住宅のお手伝いを経験している管理者のceraです。   30~40歳代の住宅購入検討の皆さま及び現場で頑張っている営業マンの皆さまに役立つサイトを目指しています。