ここまで変わった住宅関連の法律




管理者ceramiより:結論を言います。
性能評価と長期優良両方使う。

建築基準法で定めている規定は最低基準です。

 

パパ:住宅に関する法律が近年いろいろと変わっていますが、それについて解説お願いします。

ホームス博士:幹にあたる法律は建築基準法
昭和56年建物の耐震における大きな改正が行われました。俗に言う新耐震基準です。

ママ:昭和56年(1981年)以前の建物は弱いの?

ホームス博士:中古市場では昭和56年6月1日を境に、旧耐震物件、新耐震物件を呼んで分けています。当然査定も異なります。

パパ:どのような違いがあるのですか?

ホームス博士:大正13年施行された建築基準法は、関東大震災規模の地震を想定して、震度5程度の地震がきても倒壊しないように設計しなさいってことだった。
新耐震基準は昭和53年(1978年)に発生した宮城県沖地震の被害を踏まえて震度6以上の地震でも倒れない住宅設計へと変わった。

パパ:つまり地震がくるたびに、強い家へと法律が改正されているわけですね。

ホームス博士:この大改正の後、平成7年(1995年)の阪神淡路大震災を受けて、平成12年(2000年)には地盤調査が事実上義務化されました。

ママ:2000年になっていろいろと世の中が動きましたね。

ホームス博士:そうです。この時代のトレンドとして「消費者保護」があります。
瑕疵担保責任(建物の構造部分の欠陥や雨もりなど隠れた瑕疵)は民法は追及できる期間は、特に定めがない場合は1年と規定されています。
この1年を10年とする「住宅の品質確保の促進等に関する法律」略して品確法も、平成12年(2000年)に施行されました。

ママ:消費者保護が進んだのですね。

ホームス博士:あわせてこの法律の中で、住宅性能表示制度も導入されました。
任意ではありますが、消費者が希望すれば品質のランクを選択できることです。

パパ:品質のランク?

ホームス博士:建築基準法で定めている規定は最低基準です。
それ以上の基準を要求した場合に、住宅事業者のマチマチの基準では統一性がないのでモノサシを作りました。
10分野の中で誰でもがわかるモノサシです。
例えば、1の構造安定分野の耐震については
等級3:建築基準法の1.5倍の強さ、等級2:建築基準法の1.25倍の強さ、等級1:建築基準法の強さ

ホームス博士:この10分野は平成27年(2015年)にエネルギー消費性能向上の為に性能表示基準が見直されました。
4項目が必須、あとは選択になりました。
必須の4項目は
1.構造の安定(耐震)
3.劣化の軽減
4.維持管理への配慮
5.温熱環境(エネルギー消費量)


ママ:平成17年(2005年)耐震偽装が社会問題になりましたね。

ホームス博士:建築士に対する世の中の信頼が一気になくなりました。
この信頼回復の為に建築士法も一部改定されました。(平成18年)
1.建築士の資質、能力の向上
2.高度な専門能力を有する建築士による構造設計及び設備設計の適正化
3.設計・工事監理業務の適正化、消費者への情報開示
4.団体による自律的な感とk体制の確立
5.建設工事の施工の適正化【建設業法の改正】

ママ:耐震偽装のマンションを購入した人はどうなったの?

ホームス博士:売主が倒産して、せっかく2000年に制定された瑕疵担保責任の履行ができないまま、購入した人は泣き寝入りになったみたいです。
こういった背景をうけて平成21年(2009年)に住宅瑕疵担保履行法ができました。
つまり住宅事業者が倒産しても住宅取得者が困らないように一定のお金を積んでください。
資力を確保しましょうという法律です。
万が一、事業者が倒産した場合等でも、2000万円までの補修費用の支払いが保険法人から受けられます。

ママ:後手後手だけど、消費者にとってはありがたい法律ですね。

ホームス博士:同じ年に、長期優良住宅の普及の促進に関する法律も施行されました。
平成18年6月「住生活基本法」の制定により、これまでの「住宅の量の確保」から、「住宅の質の向上」へ政策の転換を図ることが明確になりました。
つくって壊すフロー消費型社会から、「いいものをつくって、きちんと手入れして、長く大切に使う」というストック型社会への転換の流れが背景です。

 

パパ:2000年施行の品確法とは違うの?

ホームス博士:品確法の住宅性能表示制度は「品質のよい住宅」を建てること。
チェックされるポイントは、耐震性や省エネ性など10区分、32項目と多岐にわたり、長寿化に限らず住宅全体の品質を底上げしていこうということが目的

長期優良住宅法の主たる目的は「長期にわたり良好な状態で使用できる家」を建てること、すなわち住まいの長寿化が目玉になっています。
長期優良住宅の認定を受けるためには全部で9つの条件を満たす必要があり、そのうち4つの項目が住宅性能表示制度と重なっています

パパ:コストアップになるけど、将来の価値を考えるといいことかな?

ホームス博士:補助金、住宅ローン、税の優遇、地震保険の割引等メリットもたくさんあります。
当初の建築コストもアップしますが、丈夫で長持ちとうい事を考えて購入者側での判断してください。

ママ:住宅性能表示と長期優良住宅と、どちらがいいの?

ホームス博士:お勧めしたいのは両方取得すること
長期優良住宅は、品質が良く長持ちする家を建て、お手入れして大切に使うのに必要な「長寿化」「品質の底上げ」という大事な内容を盛り込んでいます。

品質の良い家は資産価値も高く、日々の生活を快適にしてくれます。
中古住宅として売買される場合も有利です。
両制度のダブル利用も含め、ぜひ検討してみてください。

 

ママ:ストック社会への移行のためにいろいろと国も考えていますね。中古市場も今後は活性化しますね。

ホームス博士:宅地建物取引業法も改正されて平成30年4月から施行されます。

宅建業者が消費者に対して建物状況調査(インスペクション)に関する事項を記載した書面を交付する義務です。
インスペクションを実施して優良な中古住宅を供給しましょうという内容です。

 

※画像引用先 住宅性能評価・表示協会

 

 

管理者ceramiより:最後に結論です。
性能評価と長期優良両方使う。

ストックからフローに変化しています。
未来価値を考えましょう。









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cera

過去に住宅営業を経験して、数々の新築住宅のお手伝いを経験している管理者のceraです。   30~40歳代の住宅購入検討の皆さま及び現場で頑張っている営業マンの皆さまに役立つサイトを目指しています。